2022 yılı konut sektörü için pek de iyi geçmedi. Üretim kalemlerinde meydana gelen beklenmedik artışlar üreticileri finansal açıdan zorlarken satışların beklenenin altına düşmesi finans, satış, plan ve sürdürülebilirlik rutinlerine oldukça ciddi hasarlar verdi. Kredi sisteminin işlevsizliği ipotekli satışları durma noktasına getirirken sermaye yetersizliği yaşayan birçok üretici iflas etti, projeler yarım kaldı ve hem üreticiler hem de alıcılar mağdur oldu. Zor bir süreçten geçen sektöre deprem etkisinin de eklenmesiyle şartlar daha da zorlaşarak konut sektörünü tabiri caizse mayın tarlasına çevirdi. Bu mayın tarlasından zarar görmeden çıkabilmek için ise gelecek öngörülerine ve doğru tahminlere her zamankinden daha fazla ihtiyacımız var.
2022’de neler oldu?
2022 yılında konut satışları bir önceki yıla oranla % 0,40 oranında azaldı. Bu oran ilk bakışta “pek de bir şey değişmemiş” dedirtse de maalesef durum öyle değil. Konut satış oranlarının nüfus artış oranları ile birlikte değerlendirilmesi ve uyum içinde artıp azalması beklenir. Ülkemizde nüfus arttığı halde konut satış oranları buna ayak uydurmuyor. Ayrıca; 2022’de yabancılara satış bir önceki yıla oranla %15,20 arttı. Bu satışların toplamdan düşülmesi neticesinde görülen şu ki; konuta erişimde sorun yaşıyoruz. Depremin neden olduğu yıkımın azalttığı konut stoğu, depreme bağlı göç dalgası ve İstanbul başta olmak üzere tüm şehirlerimizde yön değiştiren konut talebinin seyri, ev sahibi olmak isteyen ve olamayanları gittikçe daha zor günlerin beklediğinin de habercisi. Peki, önümüzdeki dönemde bizi neler bekliyor?
Ayrışmaların talebe ve fiyata etkileri
Bu yıkıcı depremin ülkemizin her bölgesine ve her insanımıza maddi ve manevi etkileri oldu. Şok dalgasının ardından ise yıkım, işsizlik, göç, gelecek telaşı ve konut krizi ile karşı karşıya kaldık. Konut sektörünün yapısal ve dönemsel sorunları ile birlikte değerlendirildiğinde bu yıkımın sektöre ciddi etkileri olacağını tahmin etmek zor değil. İşte bu noktada geleceği şekillendiren ayrışmaların doğru okunması ve uygun adımlar atılması önem kazanıyor. Nedir bu ayrışmalar?
Deprem kuşağında olan ve olmayan şehirler ayrışması
İlk ayrışma şehirler bazında yaşandı ve talep deprem kuşağında yer alan şehirlerden diğerlerine yöneldi. Özellikle deprem kuşağında yer alan büyük şehirlerin çevresinde bulunan görece güvenli şehirlere doğru bir göç başladı ve belli ki uzunca bir süre devam edecek.
Eski ve yeni bina ayrışması
Bir önceki benzer depremden aldığımız kısmi derslerden biri “1999’dan önce inşa edilen yapılara güvenmemek” olmuştu. Bu deprem ise bize 1999’dan sonra pek de bir şeyin değişmediğini gösterdi ve yeni miladımızı 6 Şubat 2023 olarak güncelledi. Bu depremde zarar görmemiş konutlar ile 6 Şubattan sonra üretilen konutlara karşı otomatik gelişen psikolojik algı, talebi eski binalardan yeni hatta sıfır binalara çevirdi. Eski evlerini terk etmek isteyenlerin yeni binalara duyacağı ihtiyacın aritmetiği, konut arz talep dengesinin “arzın yetersizliği” noktasında kilitleneceğinin keskin ipuçlarını veriyor.
Yüksek ve alçak katlı bina ayrışması
Yıkılan binaların ortak özelliklerine baktığımızda yüksek katlıların öne çıkması hepimize az katlı binaların daha güvenli olduğu fikrini yerleştirdi. Uzmanların önerileri de bu yönde olunca güvenlik algısı 10-20 katlı binalar yerine 4-5 katlı binalar lehine gelişti. Özellikle eski ve yüksek katlı binalarda yaşayanların görece yeni ve az katlı binalara taşınma isteği talebi bu tarafa yöneltti.
Apartman ve müstakil konut ayrışması
Fark ettiğimiz bir şey de; çok ciddi yapısal sorunları olmadığı sürece tek veya çift katlı müstakil konutlar fay hattı üzerine bile bulunsa ciddi zarar görmüyorlar. Buna ek olarak günlerce üzüntü içerisinde izledik ve gördük ki; evi yıkılmamış dahi olsa hasar tespit sonucunu beklediğinden veya korktuğundan insanlar evlerinin önündeki alanlara çadırlar kurarak oralarda yaşıyorlar. Müstakil evlerin deprem dayanımı yanında sağladığı diğer şey ise konuttan hızlı çıkış imkanı ile kendinize ait bir kaçış, toplanma ve yaşam alanı sunması. Bu özellikleri nedeniyle küçük bahçeli müstakil konutlara çok ciddi bir talep doğdu.
Önümüzdeki dönemde konut sektörüne bu ayrışmaların yön vereceğini, yüksek katlı ve eski binaların görece değer kaybederek yeni, az katlı ve müstakil konutların değer kazanacağını öngörebiliriz. Gerek deprem bölgesi gerek ülkenin tümünde aniden doğan bu talep, kaçınılmaz bir konut seferberliğine dönüşmenin eşiğinde. İmkanı olanların bir an önce harekete geçmeleri menfaatlerine olacaktır. Aksi halde yeni konut edinmek hayali, güvenlik halatı koptuğu için uzayın sonsuz boşluğuna doğru çaresizce uzaklaşan bir astronot misali, gün geçtikçe daha da uzaklaşacaktır.