Bir süredir ülkemizde konut edinmek normalden daha zor. Pandemi dönemi ile birlikte yoğunlaşmaya başlayan sorunlar, enflasyonun etkisi ile kabul edilebilir sınırları zorlarken, üzerine bir de deprem etkisi geldi ve sektörü fırtına öncesi sessizlik anına getirdi. Büyük bir konut krizinin eşiğinde olduğumuz şu günlerde konuta erişim neredeyse imkansız bir hal aldı. Ev fiyatları yükseldi, kiralar arttı, kiralık ve satılık konut sayısı azaldı, güvenlik algısı nedeniyle eski konutlara olan talep yeni konutlara yöneldi, deprem bölgesinden yurdun her yanına göçler yeni ihtiyaçlar doğurdu, deprem kuşağında yer alan illerden kaçışlar başladı… Nedenler çoğaltılabilir ancak sonucu değiştirmez; konuta erişim sıkıntısı gittikçe büyüyor. Alt ve orta gelir grubunun konuta erişimi için olmazsa olmaz olan kredi sisteminin işlevsiz olması ise sorunlar listesinde ilk sıralarda yer alıyor. Peki neden kredi kullanılamıyor ve mevcut durum nedir?
Bankalar kredi vermek istemiyor
Konut kredi paketleri açıklansa da maalesef sağlıklı işlemiyor. An itibari ile ve 6 aydan uzun süredir kamu bankalarından 300binTL’nin üzerinde konut kredisi kullanılamıyor. Özel bankalar da isteksiz ve faiz oranları %2’yi aşabiliyor. İlk eviniz veya değil, şu anda makul ve erişilebilir konut kredi olanağı bulunmuyor.
Konut sahipleri evlerini satmak istemiyor
Üretici, yer sahibi veya vatandaş fark etmeksizin kimse yeni evini satmak istemiyor. Bunun birkaç önemli nedeni var ve kredi sisteminin çalışmamasının ana sebepleri de bu nedenlerden birinin altında yatıyor. Öncelikle; eski konutların görece değer kaybederek yeni konutların değer kazandığı ve fiyatların sürekli yükseldiği bir ortamda kimse sahip olduğu değeri elinden çıkarmak istemez çünkü elinden çıkardığı değerin aynısını bile yerine koymasının mümkün olmadığını bilir. Bu tüccar için de vatandaş için de geçerlidir. Üretici açısından sattığı 5 konutun yerine yeni 6-7 konut yapabileceği, vatandaş açısından sattığı evin üzerine %20-25 ekleyerek görece daha iyi bir ev alabileceği senaryo makul senaryodur ancak enflasyonist etki nedeniyle bugün bu mümkün değil. Bu etkiyi katmerleyen ve kredi sisteminin çalışmasını engelleyen en önemli husus ise maalesef başka ve tek çözüm devletin elinde: Gelir Vergisi ve Değer Artış Kazancı Vergisi.
Değer artış kazancı vergisi
Enflasyon muhasebesi bilmediğimiz için enflasyonist dönemlerde üreticilere ve satıcılara kızmayı alışkanlık haline getirmiş bir millet olduğumuzdan, konuyu üretici / müteahhit üzerinden değil vatandaş üzerinden anlatmaya çalışacağım. Hem de birebir gerçek örnekle. Nisan 2019’da 200binTL bedelle bir daire aldığınızı ve şu anki değerinin 1.5milyonTL olduğunu düşünün. Bugün ise gerek deprem korkusu gerekse farklı bir nedenle görece daha iyi durumda olan bir ev almak istediğinizi… Planınız evinizi satmak, üzerine 250binTL eklemek ve 1.75milyonTL değerinde yeni bir ev almak olsun. Tapu dairesine gittiğinizi, evinizi 1.5milyonTL’ye sattığınızı beyan ettiğinizi, parayı aldığınızı ve yeni ev arayışına giriştiğinizi düşünerek ilerleyin. Siz yeni evinizi ararken cep telefonunuza bir sms, e-devletten bir bildirim veya adresinize bir tebligat geldiğini ve bildirimde “200binTL bedelle satın aldığınız evinizi 1.5milyonTL bedelle satmanızdan kaynaklı olarak 200binTL Değer artış kazancı vergisi ödemeniz bulunmaktadır” yazdığını düşünün. Yeni ev alabilir misiniz? Sattığınız evin emsalini aynı fiyata alabilseniz bile 200binTL zarar etmiş olmaz mısınız? İşte bu düşünceler içerisinde iken aydınlanır ve idrak edersiniz ki; üreticiler haklı! Üreticinin başına gelen de aynen budur. Tek fark süreci bildiğinden önlem alır ve bu duruma düşmemek için elindeki konutu satmak veya gerçek değerini beyan etmek istemez. Bu vergi kaçırmak mıdır? Evet öyledir. Bu vergi adil midir? Onun cevabını iç sesiniz şu anda veriyor.
Gerçek rayiç bedel gösterilemiyor
Kredili satışlarda, kullanılan kredinin altında bir satış fiyatı beyanında bulunmanız mümkün değildir. İşte sorunların bir araya gelerek kredi sistemini kilitlediği nokta da burasıdır. Satıcı sizin yüksek tutarlı kredi kullanmanıza izin vermez çünkü tapuda yüksek beyan zorunluluğu doğar ve bir üst paragraftaki duruma düşer.
Sorunların temelinde yatan neden nedir?
Ülkemizde neye elimizi atıp tartışmaya başlasak sonunda yapısal sorunlara ulaşırız. Buz dağının görünen ucundaki sorunlar altında olanlarla ilgili ipuçları verse de kısa vadeli çözümler üzerine inşa edilmiş politik sistemimiz bunlardan gereken faydayı sağlayamayacağı için görmezden gelmek alışkanlık halini almıştır. Bugün üretici üretmek dahi istemiyor ki biz hala elimizdeki sopayı sallayıp iş yaptırmaya çalışarak sonuç alabilelim. Ekonomik temellerin başında gelen arz talep dengesi gözetilerek, üretim motivasyonlarının öncüllerinden olan yatırım iştahı kavramına odaklanarak, devletin temel gelir kaynağı olan vergide adaleti sağlayarak ortamı üretime ve yatırıma uygun hale getirmek yerine yabancıya satışla sınırlı arzı daha da kısıtlamak, kullanılamayan kredinin canlı yayın lansmanıyla satılmayacak konutların fiyatlarının artışına neden olmak, adil olmadığı her açıdan belli olan vergi sistemi üzerinde direterek tehditler savurmak çözüm değil. Vergi kaçırmak ile yüksek vergiden kaçınmak arasındaki farkı gözden kaçırarak veya görmezden gelerek oluşturulan planların yarardan ziyade zarar getirdiğini hala öğrenemedik mi?
Çözüm nedir?
Her sorunun cevabı “önce yapısal sorunların çözülmesi” olacaktır ancak kısa vadede konuta erişimin önünü açabilecek çözüm gayet basit. Kısa süreli bir beyan affı ve vergi istisnası getirilerek kamu bankalarına kaynak aktarılırsa hem krediler fonksiyonel hale gelir, hem tapuda gerçek bedeller beyan edilir, hem de herkes imkanı ölçüsünde dilediği konuta erişir. Bu kısa süre bitince ne mi olacak? Seçim ola hayr’ola…