Konut fiyatlarındaki fahiş artışlar hepimizin malumu. Konut sahibi olma ihtimalimiz gittikçe uzaklaştı hatta toplumun büyük kesimi için imkansız hale geldi. Dünyanın ve ülkemizin içinde bulunduğu enflasyonist ortam fiyat artışlarının nedeni olarak gösterilse de salt enflasyonist gerekçelerden ikna olmayan ve fiyat artışlarını müteahhitlerin fırsatçılığına bağlayanlar da az değil. Peki; konut fiyatlarındaki artışın ana nedeni maliyet artışı mı yoksa fırsatçıların ahlaksızlığı mı?

2021 – 2023  yıllarında ana inşaat malzemelerindeki fiyat artış oranı nedir?

Bir konutun üretilmesinde projeden kazıya, demirden betona, elektrikten suya, sıvadan boyaya, mobilyadan tasarıma yüzlerce mal ve hizmet kullanılmaktadır. TÜİK’in Şubat 2023’de açıkladığı İnşaat Maliyet Endeksi verilerine göre, 2022 Şubat / 2023 Şubat tarihlerini kapsayan son bir yıllık dönemde inşaat maliyetleri %72’nin üzerinde artış göstermiştir. 2021 Şubat / 2022 Şubat tarihlerini kapsayan bir önceki dönem verileri  %90’ın üzerindeydi. Peki, yıllık enflasyonu %55 olarak açıklayan ancak toplumun büyük kesimini bu orana ikna edemeyen TÜİK, inşaat artış oranlarıyla sektör temsilcilerini ikna edebildi mi? Bunu birkaç ana malzeme üzerinde irdeleyelim.

2021 yılında demirin ton fiyatı 5.000TL seviyelerinde seyrederken bugün 16.500TL, yine 2021 yılında C25 betonun m3 fiyatı 200TL seviyelerinde iken bugün 1.800TL seviyelerinde seyretmektedir. İnternet ortamında kolaylıkla bulabileceğiniz bu veriler demir fiyatının %230’un, beton fiyatının ise %800’ün üzerinde arttığını ortaya koymaktadır. Bu noktada “inşaat dediğiniz demir ve betondan mı ibaret” sorusu akla gelebilir ancak bu tespitin etki oranı çok düşüktür. Neden mi? İnşaatın %100’ü demir ve betondan yapılmamaktadır ama pencerenin içerisindeki profilden balkon küpeştesine, musluktan çekmece raylarına, kablolardan çelik kapıya kadar hemen her noktada demir bazlı ürünler kullanılmaktadır. Aynı bakışla, bir inşaatta belirli miktar beton kullanılsa da sıvadan boyaya, seramikten vitrifiye ürünlerine kadar birçok ürün beton (çimento) bazlıdır. Yani “inşaatta kullanılan malzemelerin %80’inden fazlası demir ve beton (çimento) bazlıdır” diyebiliriz. Kalan %20 ise hammaddesi genellikle yurtdışından getirilen ahşap, plastik ve teknoloji ürünleridir ve döviz kurlarından direkt olarak etkilenirler. Malzeme fiyatlarında durum bu iken işçilik fiyatlarında da pek farklı bir tablo yok. 2021 Şubat ayından günümüze asgari ücret toplamda %137 artmış olsa da, inşaat sektöründe bu oran TÜİK’e göre %145’in, sektör temsilcilerine göre ise %300’lerin üzerinde gerçekleşmiştir. İnşaatın doğası gereği bütün ürünlerin taşınarak proje alanına getirilmesi ve iş makinesi çalıştırma mecburiyeti göz önüne alındığında 2021’de 5TL seviyelerinde olan motorin fiyatının bugün 20TL seviyelerinde olması ise lojistik maliyetlerinin %300’ün üzerinde arttığını gözler önüne sermektedir.

Fırsatçılık nedir ve müteahhitler fırsatçı mıdır?

Genel yargı “evi geçen senenin maliyetleriyle tamamlamış olan müteahhit, zaten bitmiş olan evin fiyatını yükselttiği için fırsatçıdır” yönünde ancak bu bakış açısının sorgulanması gerekiyor. Bunu basit bir bakkal örneğiyle açıklamaya çalışalım. 100.000TL sermaye ile bir bakkal açtığınızı ve 20.000TL’sini 800 paket tekel ürününe harcadığınızı düşünün. Tekel ürünlerine de %20 zam geldiğini farz edelim. Şimdi önünüzde 2 seçenek var; eski fiyattan aldığınız ürünleri bitene kadar eski fiyattan satmaya devam etmek veya elinizdeki ürünleri eski fiyattan almış olsanız dahi zamlı fiyatla satmaya başlamak. Toplumun çoğunluğu “eski fiyattan aldığı ürünü eski fiyattan satmalı” diye düşünerek aksini yapanlara fırsatçı derken çok önemli bir şeyi gözden kaçırıyor. O da şu; eğer eski fiyattan aldıklarınızı eski fiyattan satarsanız, yeni 800 ürünü 20.000TL’ye değil %20 zam ile 24.000TL’ye alabilirsiniz. Bunu bütün bakkala uyguladığınızda ise 100.000TL olan sermayenizi %20 artırarak 140.000TL’ye çıkarmanız gerekir. Sermayeniz varsa ne ala ama yoksa 800 ürün yerine 640 ürün alabilirsiniz ve bu ekonomi dilinde küçülmeniz anlamına gelir. Müteahhitler için de aynı şey geçerlidir ve artış oranlarını bitmiş olan konutlara uygulamazsa 20 konut üretebildiği sermayesi ile 10 konut üretebilecek ve küçülecektir. Bunun fırsatçılık mı yoksa sermayenin korunması mı olduğunun kararını siz verin.

Toplumun hangi kesiminden bir örneklem grubu oluşturursak oluşturalım grup içerisinde muhakkak fırsatçılar yer alacaktır. Ancak bu fırsatçıların oranı hayatın herhangi bir örneklem grubundaki fırsatçı sayısından çok da farklı olmayacaktır. Sonuçta toplum ne ise öğretmen, şoför veya müteahhit de odur. Müteahhitler konut üretip satar ve bu yolla ayakta kalırlar. Satılmayacak bir konutun üretilip stokta tutulmasının veya zaten çok pahalı olduğu düşünülen bir konut fiyatının satışı engelleyecek şekilde artırılmasının müteahhit açısından hiçbir makul yanı yoktur. Muhakkak müteahhitler arasında her örneklem grubunda olduğu oranda fırsatçılar bulunur ancak ne fırsatçıların bütünü manipüle etme kabiliyeti ne de bu fahiş artışları sadece fırsatçılıkla açıklama imkanı yoktur.