Bir önceki yazıda M. Şimşek’in konuta erişim hakkındaki açıklamalarına değinerek konuyu hedefler, gerçekler ve yöntemler üzerinden irdelemiştik.

Yazının sonundaki “Konut kredisi yönteminin neden çalışmayacağı ve 2023 senesinde denenerek fiyasko ile sonuçlanan “Yeni Evim Konut Kredisi Kampanyası” başarısızlığını ise bir sonraki yazıya bırakıyorum” ifadesi ile konunun devamını bu yazıya bırakmıştık. Devam ediyoruz.

2023’te ne olmuştu?

 2023’ün Ocak ayında “Yeni Evim Konut Kredisi” adında bir kampanya başlatıldığı duyurulmuştu. Konutu bulunmayanlar için, 81 ilde geçerli, sıfır konut almak şartıyla, %10 peşinatla, %0,69 krediyle, 15 yıl vadeli bu kampanya ev sahibi olma hayali kuranlar için umut oldu ve tabiri caizse konutta bir talep patlaması yaşandı. Herkes sıfır konut alabilmek için müteahhitlere koştu ancak sonuç hiç de beklendiği gibi olmadı. Bu kampanya nedeniyle konut fiyatları arttı, neredeyse kimse bu krediyle ev sahibi olamadı ve yararlı değil aksine zararlı bir uygulamaya dönüştü. Neden mi? Çünkü müteahhitler kimseye kredi kullandırmaya yanaşmadılar, yanaşanlar ise bu krediden doğacak maliyetleri konut fiyatlarına eklediler. Müteahhitlere kızmadan önce 24.02.2023 tarihli ve Konut kredisi, müteahhitler ve rayiç bedel sorunu başlıklı yazımdaki aşağıdaki ifadeleri okumanızı öneririm.

 “Maliyet ve gelir hesabı

20 dairelik bir apartman yapıldığını, daire başına 1milyonTL harcandığını, müteahhidin 10 daireyi arsa sahibine verdiğini ve sonuçta 20milyonTL harcayarak 10 adet daire sahibi olduğunu düşünelim. Bu daireleri de 3milyonTL’den satıp %50 gelirle işi tamamlamayı planladığını… Bu tabloda müteahhidin 10milyonTL gelir elde ettiğinin kabulü ve bu gelir üzerinden (en az %20) vergilendirilmesi gerekir ancak bakalım sahada neler oluyor.

 İnşaat sektörünün derin yapısal sorunlarından biri olan kayıt dışı çalışma nedeniyle bu 20 dairenin inşaatı için harcanan 20milyonTL’nin ancak %40’ına denk gelen 8milyonTL’si faturalandırılabiliyor, bir diğer ifade ile gider gösterilebiliyor. İlk akla gelen “müteahhit de fatura kesenle çalışsın” demek ancak ülkedeki inşaat altyapısı bu talebe cevap verecek durumda değil. Özetle müteahhidin cebinden 20milyonTL çıkmış ancak vergi dairesi tarafından gider 8milyonTL olarak kaydedilmiştir. Bu durumda müteahhidin 10milyonTL gelir üzerinden %20 oranla 2milyonTL vergilendirilmesi gerekirken, 22milyonTL üzerinden 4,4milyonTL vergilendirilmesi gibi bir tablo doğar. Müteahhitler de bu sorunu “satış fiyatlarını düşük göstererek” çözmeye çalışırlar.

 Enflasyonist dönemlerdeki aşırı vergi yükü

Yukarıdaki 20 dairelik örnek inşaatımızı tam da içinden geçmekte olduğumuz gibi enflasyonist bir ortamda inşa ettiğimizi düşünelim. İnşaatımız 20 ay sürsün ve başlangıçtaki daire maliyeti 1milyonTL iken süreç içerisinde %100 artışla 2milyonTL’ye yükselsin. Satış fiyatı da aynı oranda artırılarak 3milyonTL yerinde 6milyonTL olarak belirlensin. Her şeyin aynı oranda arttığı bu tabloda inşaata harcanan reel (enflasyondan arındırılmış) tutar 40milyonTL, toplam satış 60milyonTL, gelir 20milyonTL, ödenmesi gereken vergi de 4milyonTL olacaktır. Ancak sahada işler yine böyle yürümüyor.

 Müteahhit yaptığı 40milyonTL’lik reel harcamayı geçmişte yaptığı için vergi dairesinde giderleri hala 8milyonTL görünüyor. 60milyonTL’lik satıştan gider düşülünce 52milyonTL gelir elde ettiği düşünülüyor ve %20 oranla (4milyonTL olması gerekirken) 10.4milyonTL vergilendiriliyor.

 Krediye etkisi nedir?

Eğer bir konutu banka kredisi ile alırsanız, tapu dairesine kullandığınız kredinin altında bir satış fiyatı beyan edemezsiniz. Bu sistemde beyan edilen satış fiyatı vergilendirmenin temeli olduğundan müteahhit size “en fazla 500binTL kredi kullanabilirsiniz” diyecek ve az peşinatlı konut kredisi sistemi çalışmaz hale gelecektir.”

 Sözün özü, umarım yine kaş yaparken göz çıkarılmaz, hayatın gerçekleri göz önünde bulundurularak planlama yapılır ve kimsenin umutlarıyla oynanmaz.