İçinden geçmekte olduğumuz dönem, ekonomik öğretiler bağlamında son derece zengin. Neyi neden kontrol altında tutmamız gerektiğini, neyi bozarsak neleri tetikleyeceğini, bağımsız bir merkez bankasının önemini ve daha birçok şeyi yeniden keşfediyoruz. Bugünkü yazımızın konusu ise, bu öğretilerin en tartışmalı başlığı olan “faiz” ve faizin konut sektörüne yaptığı yıkıcı etkiler.
İçinde olduğumuz ekonomik sürecin etkilerini gözlemleyebilmek amacıyla, geçen yıl bu zamanlar, sahibinden ilan sitesinde yer alan birçok emlak ilanını favorilerime ekleyerek izlemeye aldım. Bilmeyenler için; favorilere eklenen ilanlardaki tüm fiyat değişikliklerini tarih bazlı takip edebiliyorsunuz. Geçen yıl bu zamanlar beklentim, emlak fiyatlarının düşük hızda artacağı ancak bu artışların enflasyonun altında kalacağı, yani konut fiyatlarının nominal olarak artacağı ancak reel bazda düşeceği yönündeydi. Bugün, favorilerime eklediğim ilanların bir yıllık fiyat değişimlerini analiz ettim ve tahminlerim yüksek oranda tutmuş olsa da kısmen yanıldığımı gördüm. Aslında tahminlerim ilk altı ay boyunca tutmuş, konut fiyatları artmaya devam etse de bu artış oranları enflasyonun altında kalmış. Fakat sonraki altı ay işler değişmiş. Bazı ilanların bir yıllık fiyat değişimlerini aşağıda paylaşıyorum.
İlan/1: Eylül 2023 fiyatı 3.000.000₺ - Eylül 2024 fiyatı 2.590.000₺
İlan/2: Eylül 2023 fiyatı 8.000.000₺ - Eylül 2024 fiyatı 6.990.000₺
İlan/3: Eylül 2023 fiyatı 6.000.000₺ - Eylül 2024 fiyatı 5.500.000₺
İlan/4: Eylül 2023 fiyatı 2.900.000₺ - Eylül 2024 fiyatı 2.250.000₺
Örnekler çoğaltılabilir ancak bu kadarı kâfi. Görüleceği üzere, enflasyon etkisi ile artmasını beklediğimiz emlak fiyatları sadece reel bazda değil nominal olarak düşmüş. Daha da can sıkıcı olanı bu düşüşün inşaat maliyet enflasyonunun çok yüksek olduğu bir dönemde gerçekleşiyor olması. Bu durumu “ne güzel işte, konut fiyatları düşüyor, hem enflasyonun düşmesi hem de erişilebilirlik açısından olumlu bir şey” şeklinde değerlendirenler olabilir. Kısa vadede haklı da olabilirler ancak inşaat sektöründe işler pek de böyle yürümez. Maliyetler artarken fiyatların düşüyor olması üreticilerin karlılıklarını olumsuz etkileyerek karlarını azaltır hatta küçülmelerine neden olur. Bu durum ise üreticilerin yatırım iştahını azaltarak arzın kısıtlanmasına neden olur. Üreticiler “yılda %50 üzeri faiz getirisi garanti iken, neden risk alıp satıp satamayacağımız belli olmayan inşaatlar yapalım” diye düşünerek üretimden çekilirler. Bu durum ise birkaç sene sonra konut arzının yetersiz kalabileceğinin ve konut sektöründeki işsizlik oranlarının artabileceğinin ön göstergesidir.
Toplumumuz faizin emlak (veya diğer sektörler) üzerindeki etkisinin kredili satış oranları ile sınırlı olduğu kanaatine sahip ancak bu büyük bir yanılgı. Bu ise faizi anlamak başlıklı bir diğer yazının konusu.
